皇庭国际重组观察：上市公司剥离“类金融”成潮

皇庭国际（000056.SZ）近期披露拟进行资产置换，置出同心基金股份，置入重庆皇庭广场资产。资深私募投资人士评价说，像皇庭国际这样从上市公司置出类金融资产是大势所趋，今年以来有数十家上市公司已经剥离了相关类金融、金融科技业务。

就本次资产置换为什么要将赚钱的资产置出，却置入亏损资产的问题，记者亦向皇庭国际相关人士进行了解，皇庭国际相关人士回复称：因今年以来，整体市场环境和金融监管发生了较大变化，现公司发展战略为“将致力于成为中国领先的商业不动产综合解决方案提供商”，公司拟将同心基金部分股份置出，有利于聚焦主要战略，着力于商业不动产业务的规模化发展，进一步提升主营业务经营比重，有利于公司突出主业，避免和大股东的同业竞争。

皇庭国际逐步收购同心基金股权是从2015年底开始的，当时的金融环境和市场环境整体处于宽松状态，在当时背景下，诸多上市公司纷纷进军金融行业。

但自2018年以来，整体市场环境和金融监管发生很大变化，去杠杆和“脱虚向实”成为当前的主要基调和政策导向，在此大背景下，同心基金未来经营可能会受大环境影响而存在较大的不确定性。虽然同心基金2017年、2018年净利润均为盈利，但因受金融行业大环境的影响，净利润已出现下滑趋势。在当前市场环境下，同心基金未来业务开展可能会受到一定的影响，导致未来的经营收入发生下滑。

类金融业务前景存疑

金融业务目前已经被监管机构明确为必须持有牌照才能经营的强监管业务。在这种背景下，此前存在夹缝中的类金融业务，正面临着越来越严苛的监管压力和合规要求。在这种环境下，类金融资产已经不是单纯的是否能盈利的问题，而是 能否继续生存下去都存疑。 资深私募投资人士林雄平介绍说，皇庭国际这样从上市公司置出类金融资产是大势所趋，今年以来有数十家上市公司已经剥离了相关类金融、金融科技业务。

比较典型的是熊猫金控，这家曾经因为进入P2P业务等类金融领域而股价暴涨的公司，现在正大踏步剥离金融资产。先是今年9月14日宣布剥离P2P资产熊猫金库，后来甚至卖完网贷卖小贷。今年上半年，赫美集团宣布出售旗下的互联网金融资产赫美智科控股权。近期在12月11日，上市公司鸿特科技宣布将旗下从事助贷业务的全资子公司广东鸿特普惠信息服务有限公司、广东鸿特信息咨询有限公司的全部100%股权，转让给派生信息。赫美智科和鸿特科技助贷业务都是曾经给上市公司贡献数亿利润的优质资产。

热闹与喧嚣俱往矣，如今的类金融业务对于上市公司来说不再是“香饽饽”，反倒成了毒药。围墙外的不再进入，围墙里的正想方设法闯出来，甚至有半只脚已经进门的公司，也不惜壮士断腕。今年6月7日，汉鼎宇佑（300300）宣布终止“基于智慧城市的消费金融平台”项目，全然不顾该项目汉鼎宇佑布局两年，已累计投入了巨资，一片心血付之东流。 汉鼎宇佑解释称，由于国家对互联网金融和P2P网贷治理趋严，信贷市场的政策环境发生变化，大量线上“三无”用户出现大面积逾期和恶意违约行为，消费金融业务风险剧增。“因市场环境变化，投资回报存在较大不确定性，项目总体进度滞后”。

世易时移，风向已变。站在2015年年底时皇庭国际进入同心基金时还前景远大，2018年以来，国家加强对金融行业尤其是民营金融控股集团的监管更加严格，同心基金虽然不是民营金控集团，但从事的主要是类金融业务，在当前去杠杆和资本市场大调整的大的宏观背景下，其经营必然会受到影响。现在将它剥离出上市公司并不足惜，也避免了发生业绩变脸，引发上市公司业绩发生变脸。

重庆皇庭广场招商预喜

有投资者观察到重庆皇庭2017年度和2018年前10月份都是亏损，就担心该资产质量有问题。但是重庆皇庭的资产究竟是怎样的呢？

经查阅公告，重庆皇庭以前主营业务是以房地产开发为主，当地产销售完成，销售收入已经确认完成后，导致重庆皇庭在2017年、2018年为以前开发业务“买单”，主要都是房地产销售业务带来了亏损。但重庆皇庭自2018年下半年以来已不再开发新的房地产业务，目前重庆皇庭主要资产就是重庆皇庭广场，对应的就是租金收入。2016年12月24日重庆皇庭广场开业，最初定位为珠宝和婚庆市场的商场。定位失误，导致两大问题：商场长期出租率较低，人流和客流差，商户亏钱，导致租金低廉且商户怨气重。因为商场管理不善，也加深了重庆皇庭的亏损。可是，现在重庆皇庭广场自皇庭国际旗下的商业管理团队进驻后，已经发生了翻天覆地的变化。

重庆皇庭广场地上4层，地下1层，其建筑面积高达7.8万平方米。作为九龙坡区第二大商圈的“盘龙新城”，周边人口密集，临近轨道2号线、5号线，交通便利，辐射区域人群广，具备良好的发展潜力。目前重庆皇庭广场定位为集精品超市、时尚购物、亲子教育、休闲娱乐、特色餐饮、互动体验为一体的精致社区购物中心，获得商户的普遍认可。今年以来，该广场相继引进了盒马鲜生、大地影院、华尔顿盛宴、孩子王等知名品牌。其他主力店和品牌比如麦当劳等也在不断洽谈中。目前商户签约率占比约为85.8%，出租率大幅提升。在出租率提升的同时，商铺租金也同比获得了极大的提高，部分位置的商铺租金比以前提升了一半以上。未来皇庭国际将进一步丰富重庆皇庭广场的家庭消费生态圈，致力于打造片区最具特色的一站式精致社区购物中心。

此外，皇庭集团还对重庆皇庭广场今后八年的营业收入进行了对赌。2019年度营业收入不低人民币于4000万元；2020年度不低于人民币5000万元；2021年起每年不低于人民6400万元。如未能达到承诺金额的差额部分，由皇庭集团及重庆九龙珠宝承诺以现金支付方式补足。

积极转型打造商管新龙头

皇庭国际在其定期报告里更是明确了“将致力于成为中国领先的商业不动产综合解决方案提供商”的发展战略，目前，皇庭国际旗下商业管理面积已经超过100万平方米。截至目前，皇庭国际自持物业主要是：位于深圳CBD核心区域的购物中心皇庭广场；位于成都的写字楼成都环球时代中心，重庆公寓项目，本次交易完成后，置入重庆皇庭，又增加了7.8万平方米的自持商场，扩大了公司的商业地产规模。深圳的商业管理公司的资深人士介绍：“皇庭自持和整租经营的项目地段都很不错，他们在项目拓展上的要求比较高，基本自持和整租的项目的都是一二线城市的核心区域或者城中村旧改的项目，一般都是当地的标杆性项目”。

如果说皇庭国际商业管理业务两年前以自有物业及关联公司皇庭集团旗下物业委托管理为主，最近一两年皇庭国际物业管理业务在外延拓展上取得了广泛进展。去年皇庭国际携手浙江绿城地产，双方成立了皇庭国际控股51%的合资公司，经了解，双方的合作正逐步落在实处，今年内双方合资公司浙江绿城皇庭商业管理有限公司拿到了台州玉兰广场的运营管理权。绿城皇庭在今年3月份注册成立了济南分公司。今年6月份，该合资公司在杭州开启了针对多达数十工种的招聘工作。

据了解，截止至2017年，全国存量购物中心数量超过6500家，每年平均新增400家以上，到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。区域性商业地产企业普遍面临线下地产巨头和电商巨头的双重冲击，在缺乏团队、经验、资源的条件下，商业购物中心经营遭遇很大困难，急需寻求突破。市场对专业化商业运营商需求旺盛。互联网、大数据、智能化等信息化技术的普及带来新零售升级，大部分购物中心仍处于传统经营模式，同质化严重，急需专业的商业运营商提供专业支持。

今年以来其旗下的皇庭戴维斯商业管理有限公司也逐步引起业内人士的关注。一位与皇庭戴维斯有过接触到人士介绍：”皇庭戴维斯不同于传统的商管公司，他们除了做商业管理外，更多的是把购物中心当成一个商业的场景，在商管的基础上引入了经营权证券化、金融服务、品牌孵化等很多新的思路，给业界带来很多新的冲击”。

在此大的背景下，皇庭国际从深圳起步，先后落子重庆、成都、厦门、杭州，再到今年拓展的汕头、柳州、黄石、西安、郑州，可以说真正的在从一个区域性的商业不动产运营管理公司向一个全国性的公司转变，我们也很有信心在两到三年的时间，商业不动产管理的规模进入行业前列”皇庭戴维斯商业负责人告诉记者。